Direito Imobiliário em Porto Alegre
Compra e venda, regularização, usucapião, locação e despejo — com análise da matrícula do imóvel antes de qualquer assinatura.
Direito imobiliário trata das situações que envolvem a propriedade e o uso de imóveis: comprar, vender, alugar, regularizar o registro ou reconhecer a posse. O ponto de partida é quase sempre o mesmo documento — a matrícula atualizada emitida pelo Registro de Imóveis, que mostra quem é o proprietário e o que pesa sobre o bem. Pelo Código Civil, é o registro do título na matrícula, e não o contrato assinado, que transfere a propriedade.
Os problemas mais comuns aparecem em negócios já fechados: imóvel comprado com contrato particular nunca registrado, construção ampliada sem averbação, penhora ou hipoteca não percebida antes do pagamento do sinal, herança que nunca foi transferida aos herdeiros. Todos são resolvíveis, mas o custo e o tempo aumentam depois que o negócio já foi feito.
As páginas abaixo explicam cada situação: o que se verifica antes de assinar, como regularizar um imóvel com pendência de registro, quando cabe usucapião e o que a Lei do Inquilinato prevê na locação e no despejo.
O que essa área cobre
Compra e venda de imóvel
Análise de matrícula, certidões do vendedor e redação ou revisão do contrato antes da assinatura, até o registro da escritura.
Quando procurar
Antes de assinar contrato ou pagar sinal, na compra ou na venda.
Regularização de imóvel
Imóvel de herança sem escritura, construção não averbada, matrícula desatualizada ou contrato antigo nunca registrado.
Quando procurar
Quando o imóvel não pode ser vendido ou financiado por pendência no registro.
Usucapião
Reconhecimento da propriedade pela posse prolongada, pela via judicial no TJRS ou diretamente no Registro de Imóveis.
Quando procurar
Quando há posse antiga do imóvel sem título registrado em nome de quem ocupa.
Locação e despejo
Contratos de aluguel, garantias, revisão de valor, cobrança de encargos e ação de despejo pela Lei do Inquilinato.
Quando procurar
Para locador ou locatário, na assinatura do contrato ou diante de inadimplência.
Imóvel e herança na mesma condução
Boa parte dos casos imobiliários do escritório nasce de uma sucessão: o imóvel foi herdado, o inventário nunca foi concluído e a matrícula continua no nome de quem faleceu. Sem essa transferência, o bem não pode ser vendido nem dado em garantia, e o comprador interessado não consegue financiamento.
Nesses casos, inventário e regularização são tratados juntos: apuração do ITCMD junto à Receita Estadual do RS, partilha em cartório de notas ou no TJRS, averbação da construção quando necessário e registro do formal de partilha na matrícula.
Quem atende é quem conduz. Milena Silva e Vinícius Rodrigues acompanham o caso do primeiro atendimento até o registro final.
Veja também a área de Família e Sucessões e a página de inventário.
- Leitura da matrícula atualizada e das certidões antes de qualquer assinatura.
- Verificação de penhoras, hipotecas, usufruto e indisponibilidade sobre o bem.
- Conferência da construção averbada frente ao que existe no local.
- Redação ou revisão do contrato, com definição de prazos e responsabilidades.
- Acompanhamento até o registro do título no Registro de Imóveis.
Perguntas frequentes
- O que um advogado imobiliário verifica antes da compra de um imóvel?
- A matrícula atualizada no Registro de Imóveis, para conferir quem é o proprietário e se existem penhoras, hipotecas, usufruto ou indisponibilidade; a situação do vendedor, por certidões pessoais e de distribuição judicial; a regularidade fiscal do imóvel, como IPTU e taxas de condomínio; e a correspondência entre a construção existente e o que está averbado. Depois disso é que se redige ou revisa o contrato.
- Contrato particular de compra e venda transfere o imóvel?
- Não. Pelo Código Civil, a propriedade de bem imóvel só se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis competente. O contrato particular gera obrigações entre as partes, mas quem consta na matrícula continua sendo o proprietário até o registro da escritura pública ou de outro título hábil.
- Herdei um imóvel que nunca foi transferido. O que fazer?
- É preciso concluir o inventário de quem faleceu e registrar o formal de partilha ou a escritura na matrícula. Quando há inventários antigos não concluídos, construção não averbada ou contrato de compra e venda sem registro, a regularização é feita em etapas, no cartório de notas, no Registro de Imóveis e, quando necessário, na Prefeitura de Porto Alegre.
- Quanto tempo leva uma ação de despejo?
- O prazo varia conforme o motivo do despejo, a existência de garantia no contrato e a defesa apresentada. A Lei do Inquilinato prevê hipóteses de liminar para desocupação em 15 dias, mediante caução, em situações específicas. Nenhum advogado pode garantir prazo de conclusão de processo judicial.
- O escritório atende quem está fora de Porto Alegre?
- Sim. O atendimento é por hora marcada na sala 1104 do Edifício Hom, na Av. Assis Brasil, 3535, e também por videoconferência para toda a Região Metropolitana. Matrículas e contratos podem ser analisados em formato digital.
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