Regularizar um imóvel é fazer com que a matrícula no Registro de Imóveis reflita a realidade — quem é o proprietário e o que existe construído no terreno —, e o caminho muda conforme o problema: falta de escritura, construção não averbada, imóvel ainda em nome de pessoa falecida ou posse sem título.
Antes de escolher a solução, é preciso identificar o problema com precisão. A certidão de matrícula atualizada responde a quase tudo: ela mostra o proprietário registrado, a descrição do bem, a área construída averbada e os ônus existentes.
Situação 1: comprou com contrato de gaveta
O contrato particular, mesmo assinado e com testemunhas, não transfere a propriedade — ela depende de registro, conforme o artigo 1.245 do Código Civil. Se o vendedor está localizável e disposto, o caminho é lavrar a escritura pública de compra e venda e registrá-la, com recolhimento do ITBI. Se o vendedor faleceu, é preciso resolver o inventário dele antes. Se ele se recusa ou não é encontrado, cabe ação de adjudicação compulsória, hoje também admitida na via extrajudicial em hipóteses previstas na Lei nº 6.015/1973, com a redação dada pela Lei nº 14.382/2022.
Situação 2: a construção não está averbada
É o caso da casa construída no terreno, do sobrado ampliado ou da edícula nos fundos. Enquanto a construção não é averbada, a matrícula descreve apenas o terreno, e o imóvel não pode ser financiado nem oferecido em garantia pelo valor real.
- 1.Levantamento por profissional habilitado — arquiteto ou engenheiro —, com responsabilidade técnica registrada.
- 2.Aprovação do projeto na prefeitura, quando exigida, e obtenção da carta de habite-se.
- 3.Regularização junto ao INSS quanto à obra, com a certidão pertinente.
- 4.Requerimento de averbação no Registro de Imóveis, com pagamento dos emolumentos.
Em Porto Alegre, construções antigas podem se enquadrar em programas municipais próprios de regularização; vale confirmar as regras vigentes na prefeitura antes de contratar o levantamento.
Situação 3: imóvel em nome de pessoa falecida
Aqui não há atalho: é preciso inventário para cada falecimento da cadeia, na ordem cronológica, até chegar aos herdeiros atuais. Só depois de registrada a partilha o bem pode ser vendido ou financiado. O tema é detalhado no artigo sobre imóvel de herança que nunca foi transferido.
Situação 4: posse antiga sem título nenhum
Quando não existe contrato, nem vendedor identificável, e a pessoa ocupa o imóvel como dono há anos, a via é a usucapião. O Código Civil prevê modalidades com prazos diferentes conforme haja justo título, boa-fé, moradia e destinação do bem, e a Lei nº 6.015/1973 admite o procedimento extrajudicial no próprio Registro de Imóveis quando há prova documental suficiente e não há impugnação — assunto tratado no artigo sobre usucapião extrajudicial.
Situação 5: divergência de área ou descrição
Matrículas antigas frequentemente descrevem o imóvel de forma imprecisa. A retificação de área, prevista nos artigos 212 e 213 da Lei de Registros Públicos, corrige a descrição com base em planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com anuência dos confrontantes. Pode ser feita administrativamente, no cartório, quando não há litígio.
Emolumentos de registro e averbação seguem tabela estadual atualizada periodicamente, e o ITBI é municipal. Confirme os valores vigentes antes de estimar o custo total da regularização.
Por que regularizar mesmo sem intenção de vender
- Sem registro, o ocupante não é proprietário perante terceiros e fica exposto a disputas.
- Imóvel irregular não serve de garantia em financiamento nem em empréstimo.
- A transmissão aos herdeiros fica mais cara e mais lenta a cada geração.
- Construção não averbada pode gerar autuação municipal e impedir ligação definitiva de serviços.
- Programas de crédito e de seguro exigem documentação regular.
Por onde começar
- 1.Solicitar a certidão de matrícula atualizada e, se não houver matrícula, verificar transcrições antigas.
- 2.Reunir os documentos que existirem: contrato, recibos, IPTU, plantas, comprovantes de posse.
- 3.Identificar em qual das situações acima o caso se enquadra — pode ser mais de uma.
- 4.Verificar a situação fiscal do imóvel e eventuais débitos.
- 5.Definir o caminho e a ordem dos atos: em regra, primeiro a titularidade, depois a construção.
Perguntas frequentes
- Contrato de gaveta antigo perde a validade com o tempo?
- O contrato continua sendo prova do negócio, mas ele nunca transferiu a propriedade. O risco aumenta com o tempo, porque o vendedor pode falecer, contrair dívidas ou ter o imóvel penhorado antes da regularização.
- É possível averbar construção sem habite-se?
- Em regra, o registro exige a documentação municipal comprovando a regularidade da obra. Existem programas específicos de regularização com regras próprias, que precisam ser verificados caso a caso na prefeitura.
- Quanto tempo leva uma regularização?
- Varia muito. Uma averbação de construção com documentação pronta pode se resolver em semanas; uma cadeia de inventários ou uma usucapião judicial levam bem mais tempo, conforme a complexidade e o número de interessados.
- Posso vender um imóvel irregular?
- É possível negociar a posse ou direitos sobre o bem, mas não transferir a propriedade com escritura registrável. Isso reduz o valor do negócio e afasta compradores que dependem de financiamento.
Sobre o autor
Rodrigues & Silva Advocacia atua em Porto Alegre desde 2013, com foco em família e sucessões, direito imobiliário e contratos. Os sócios Milena Silva (OAB/RS 83.791) e Vinícius Rodrigues (OAB/RS 81.097) respondem pelos casos do escritório. Conheça o escritório.
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