A verificação começa pela certidão de matrícula atualizada, emitida pelo Registro de Imóveis da circunscrição do bem: é nela que constam o proprietário atual, a descrição exata do imóvel e todos os ônus averbados, como hipoteca, penhora, usufruto e indisponibilidade.
Anúncio, contrato de corretagem e IPTU não provam propriedade. A matrícula, sim — e ela é o ponto de partida de qualquer análise séria.
O que checar no imóvel
- 1.Certidão de matrícula atualizada, emitida há poucos dias, lida do início ao fim, inclusive as averbações antigas.
- 2.Conferência da descrição: metragem, confrontações e número da unidade devem bater com o que está sendo vendido.
- 3.Averbação da construção. Imóvel sem habite-se ou com ampliação não averbada impede financiamento e gera custo de regularização.
- 4.Certidão negativa de IPTU e de taxas municipais.
- 5.Declaração de quitação de condomínio assinada pelo síndico ou pela administradora, incluindo rateios extraordinários aprovados.
- 6.Convenção de condomínio e ata das últimas assembleias, para identificar obras futuras e restrições de uso.
- 7.Situação urbanística junto à prefeitura, especialmente se houver intenção de reformar.
O que checar no vendedor
A preocupação central aqui é a fraude à execução: se o vendedor tem dívidas capazes de levá-lo à insolvência, a venda pode ser desfeita mesmo depois do registro, e o comprador de boa-fé precisa poder demonstrar que tomou as cautelas devidas.
- Certidões de distribuição cível e execuções fiscais na Justiça Estadual do RS e na Justiça Federal.
- Certidão trabalhista e certidão negativa de débitos trabalhistas.
- Certidão negativa de débitos federais e certidão de protestos dos cartórios da comarca.
- Estado civil atual, com certidão de casamento atualizada: a venda de imóvel exige, em regra, a anuência do cônjuge.
- Se o vendedor for empresa, contrato social, certidões da pessoa jurídica e prova dos poderes de quem assina.
- Se o imóvel vier de herança, verificar a conclusão do inventário e o registro da partilha.
O que não pode faltar no contrato
- Qualificação completa das partes e descrição do imóvel conforme a matrícula.
- Preço, forma de pagamento e vinculação de cada parcela a um marco verificável.
- Prazo e responsabilidade pela lavratura da escritura e pelo registro.
- Divisão expressa das despesas: ITBI, emolumentos, certidões e comissão de corretagem.
- Data de entrega das chaves e regra para o período entre assinatura e posse.
- Declaração do vendedor sobre inexistência de ônus e de ações, com cláusula de responsabilidade.
- Multa e condições de rescisão para ambos os lados, com arrependimento tratado de forma clara.
- Registro do compromisso de compra e venda na matrícula, quando o pagamento é parcelado — é o que dá oponibilidade contra terceiros.
Alíquota do ITBI, valor de referência e prazos de recolhimento são definidos por lei municipal — em Porto Alegre, confirme junto à prefeitura antes de calcular o custo total da compra.
Sinais que pedem atenção redobrada
- Preço bem abaixo do praticado na região sem explicação plausível.
- Pressa para assinar e receber sinal antes da entrega dos documentos.
- Venda por procuração antiga, sobretudo com poderes amplos e outorgante idoso.
- Imóvel ocupado por terceiro, com posse não esclarecida.
- Matrícula com indisponibilidade, penhora ou ação real averbada.
- Construção diferente do que consta no registro.
Compra financiada muda alguma coisa?
O banco faz sua própria análise jurídica e avaliação, o que agrega uma camada de verificação — mas ela protege primeiro o interesse do banco, não o do comprador. A alienação fiduciária em garantia é registrada na matrícula, e a quitação exige averbação posterior. Vale acompanhar o processo com atenção, porque exigências do banco costumam revelar pendências de regularização que precisarão ser resolvidas de qualquer forma.
E depois da escritura?
A compra só se completa com o registro do título na matrícula: antes disso, quem assinou a escritura ainda não é proprietário, conforme o artigo 1.245 do Código Civil. Depois do registro, vale pedir nova certidão para conferir o ato, comunicar a prefeitura para atualização do cadastro do IPTU e avisar o condomínio. Se aparecer irregularidade de construção, o caminho é a regularização do imóvel.
Perguntas frequentes
- Quantas certidões são realmente necessárias?
- Depende do perfil do vendedor e da origem do imóvel. O núcleo mínimo envolve matrícula atualizada, certidões pessoais do vendedor nas justiças estadual, federal e do trabalho, protestos, IPTU e condomínio.
- Certidão positiva do vendedor inviabiliza a compra?
- Nem sempre. É preciso avaliar o valor da dívida, o estágio do processo e o patrimônio restante do vendedor. Havendo risco, é possível estruturar garantias, reter parte do preço ou desistir do negócio.
- Preciso de escritura pública mesmo em imóvel de baixo valor?
- A escritura pública é exigida para negócios acima do limite do artigo 108 do Código Civil, calculado sobre o salário mínimo. Abaixo disso, instrumento particular é admitido, e há regra própria para contratos do sistema financeiro habitacional.
- Quem paga o ITBI e as custas de registro?
- Pela prática de mercado, o comprador. Mas é matéria contratual: o que valer é o que estiver escrito, e a divisão precisa estar expressa para evitar discussão na hora de registrar.
Sobre o autor
Rodrigues & Silva Advocacia atua em Porto Alegre desde 2013, com foco em família e sucessões, direito imobiliário e contratos. Os sócios Milena Silva (OAB/RS 83.791) e Vinícius Rodrigues (OAB/RS 81.097) respondem pelos casos do escritório. Conheça o escritório.
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