Assessoria jurídica na compra e venda de imóveis
Verificação da documentação, contrato e registro — para que a propriedade chegue à matrícula sem pendência.
Comprar um imóvel com segurança depende de três checagens feitas antes da assinatura: a documentação do imóvel, a situação de quem vende e as cláusulas do contrato. No direito brasileiro, quem compra só se torna proprietário quando o título é registrado na matrícula, no Registro de Imóveis — pagar e receber as chaves não basta.
A maior parte dos conflitos imobiliários nasce de algo que já estava na matrícula ou nas certidões e não foi lido: penhora, indisponibilidade, usufruto, inventário sem conclusão, construção não averbada, dívida de condomínio. Depois da assinatura, a discussão vira processo; antes, costuma ser resolvida com um documento a mais.
O escritório atende comprador e vendedor pessoa física, do primeiro imóvel à venda de bem recebido em herança, com Milena Silva e Vinícius Rodrigues conduzindo diretamente e sendo o ponto único de contato.
O que se verifica antes de assinar
A due diligence imobiliária cobre três frentes. A lista abaixo é o roteiro usual; cada operação pode exigir documentos adicionais conforme o tipo de imóvel e a forma de pagamento.
Documentação do imóvel
- Matrícula atualizada emitida pelo Registro de Imóveis, com leitura de todos os registros e averbações.
- Averbação da construção: obra concluída e não averbada gera imóvel diferente do que consta na matrícula.
- Certidão negativa de débitos de IPTU junto à Prefeitura de Porto Alegre.
- Declaração de quitação de condomínio, quando houver, e verificação de rateios extraordinários aprovados.
- Convenção de condomínio e regimento interno, em apartamentos e condomínios fechados.
- Em imóvel rural, CCIR, ITR e georreferenciamento, quando exigido.
Situação de quem vende
- Certidões pessoais nas esferas cível, fiscal, trabalhista e de execuções, para verificar risco de fraude à execução.
- Estado civil e regime de bens: venda de imóvel normalmente exige a anuência do cônjuge.
- Procuração, quando alguém assina pelo proprietário — validade, poderes e data.
- Empresa vendedora: contrato social, poderes de quem assina e certidões da pessoa jurídica.
- Espólio ou herdeiros: verificação do inventário, do formal de partilha e da cadeia de titularidade.
Contrato
- Descrição do imóvel exatamente como consta na matrícula.
- Forma de pagamento, sinal, prazos e o que acontece se o financiamento não for aprovado.
- Definição de quem paga ITBI, escritura, registro e eventuais dívidas anteriores.
- Data de entrega das chaves e responsabilidade por débitos até a posse.
- Multa, rescisão, arrependimento e foro.
- Cláusulas específicas de imóvel na planta: prazo de entrega, tolerância e atraso.
Como o escritório conduz
1. Análise antes de assinar
Leitura da matrícula, das certidões do vendedor e da situação fiscal do imóvel. É a etapa que evita o problema, e não a que o remedia depois.
2. Redação ou revisão do contrato
Promessa de compra e venda ou contrato definitivo com prazos, pagamento, responsabilidades e consequências do descumprimento descritos de forma clara.
3. Escritura e ITBI
Acompanhamento da lavratura da escritura em cartório de notas e do recolhimento do ITBI junto à Prefeitura, com conferência dos dados antes da assinatura.
4. Registro na matrícula
Registro do título no Registro de Imóveis competente. Só com o registro a propriedade passa ao comprador. O escritório acompanha até a matrícula sair em nome novo.
Quando o imóvel vem de herança
Boa parte das vendas travadas em Porto Alegre envolve imóvel que ainda está em nome de quem faleceu, matrícula desatualizada ou partilha não registrada. Nesses casos, a operação depende de resolver antes a cadeia de titularidade.
Como o escritório conduz sucessões e direito imobiliário na mesma estrutura, inventário, regularização da matrícula e venda são tratados em sequência, sem transferir o caso a terceiros. Veja também inventário e direito imobiliário.
Perguntas frequentes
- O que é due diligence imobiliária?
- É a checagem jurídica feita antes de assinar qualquer documento: leitura da matrícula atualizada do imóvel no Registro de Imóveis, conferência das certidões pessoais de quem vende, verificação de dívidas de IPTU e condomínio e análise das cláusulas do contrato. O objetivo é identificar penhora, usufruto, indisponibilidade, inventário não concluído ou construção sem averbação antes que o dinheiro seja pago.
- Contrato de compra e venda ou escritura pública: qual é a diferença?
- O contrato particular ou a promessa de compra e venda registra o acordo entre as partes e organiza pagamento, prazos e responsabilidades. A escritura pública é lavrada em cartório de notas e formaliza a transferência. Nenhuma das duas transfere a propriedade sozinha: a propriedade só muda quando o título é registrado na matrícula do imóvel, no Registro de Imóveis competente.
- Quais impostos e custos incidem na compra?
- O ITBI é o imposto municipal sobre a transmissão do imóvel e, em Porto Alegre, é recolhido junto à Prefeitura antes do registro. Somam-se os emolumentos do cartório de notas pela escritura e os do Registro de Imóveis pelo registro. As alíquotas e tabelas são as oficiais de cada órgão e devem ser conferidas no momento da operação.
- Comprei um imóvel que está em inventário. É possível?
- É possível, com cuidados. Enquanto o inventário não termina, o imóvel segue registrado em nome de quem faleceu, e a operação depende de alvará judicial ou de cessão de direitos hereditários por escritura pública, com a concordância de todos os herdeiros. O registro definitivo só ocorre depois da partilha e do pagamento do ITCMD.
- O que verificar quando o imóvel é financiado ou está na planta?
- No financiamento, o banco faz a própria análise, mas ela não substitui a checagem do comprador: alienação fiduciária, saldo devedor e condições de quitação precisam ser lidos no contrato. Em imóvel na planta, verifica-se o registro da incorporação na matrícula, o memorial descritivo, o prazo de entrega e as cláusulas de atraso e de rescisão.
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