É possível vender, mas não da forma habitual: enquanto o inventário não termina, o imóvel pertence ao espólio, e a venda depende de autorização do juízo do inventário (alvará) ou da cessão de direitos hereditários por escritura pública, com a concordância de todos os herdeiros.
A diferença entre esses caminhos não é formal: ela define quem assina, quanto custa, quanto tempo leva e se o comprador consegue financiamento. Vale entender cada um antes de aceitar proposta.
Por que não dá para vender direto?
Com o falecimento, o patrimônio forma o espólio, um conjunto de bens que responde pelas dívidas do falecido e é administrado pelo inventariante. Antes da partilha, nenhum herdeiro é dono de um bem específico: cada um tem uma fração ideal sobre o todo. Por isso o tabelião não lavra a escritura de compra e venda comum, e o Registro de Imóveis não registra a transferência: falta título hábil.
Caminho 1: alvará judicial no inventário judicial
No inventário que corre na Justiça, o inventariante pede autorização ao juiz para alienar o bem, indicando o motivo — pagar o ITCMD, quitar dívidas do espólio, evitar deterioração, ou porque todos os herdeiros preferem dividir o dinheiro em vez do imóvel. Ouvidos os interessados e, quando há incapaz, o Ministério Público, o juiz defere o alvará.
- Vantagem: a venda é definitiva e o comprador registra a propriedade normalmente.
- Vantagem: em regra viabiliza financiamento bancário, porque o título é seguro.
- Desvantagem: depende de prazo judicial, o que pode não caber na urgência do comprador.
- Atenção: o valor costuma ficar depositado em conta judicial vinculada até a partilha.
Caminho 2: cessão de direitos hereditários
Aqui os herdeiros não vendem o imóvel: vendem a posição que ocupam na herança. O artigo 1.793 do Código Civil admite a cessão do direito à sucessão aberta, e o artigo 1.795 assegura aos coerdeiros o direito de preferência — se um herdeiro quer ceder sua parte a estranho, os demais podem adquiri-la em igualdade de condições. A cessão precisa ser feita por escritura pública.
O adquirente entra no lugar do cedente e assume a tarefa de concluir o inventário. É um negócio válido e usado, especialmente entre familiares e investidores, mas envolve risco: se aparecerem dívidas do espólio ou outro herdeiro desconhecido, o problema chega para quem comprou. Por isso o preço praticado costuma ser menor que o de mercado, e financiamento bancário raramente é aceito.
Caminho 3: terminar o inventário e vender depois
Quando todos os herdeiros são maiores, capazes e concordam, a via extrajudicial pode encerrar o inventário em poucas semanas depois de reunida a documentação e pago o ITCMD. Registrada a escritura de partilha na matrícula, cada herdeiro passa a constar como proprietário e a venda segue o rito comum, com escritura pública e possibilidade de financiamento.
Na prática, quando o comprador depende de financiamento, quase sempre compensa concluir o inventário primeiro: o desconto exigido em uma cessão de direitos costuma superar o custo de acelerar a partilha.
Como o comprador se protege?
- 1.Exigir certidão de matrícula atualizada e verificar quem consta como proprietário.
- 2.Conferir se todos os herdeiros assinam — a falta de um invalida o negócio quanto à parte dele.
- 3.Pedir certidões pessoais dos herdeiros e do falecido, para avaliar risco de dívidas e fraude à execução.
- 4.Verificar se há herdeiro menor ou incapaz, o que obriga autorização judicial.
- 5.Checar a existência de testamento na CENSEC.
- 6.Vincular o pagamento a marcos: sinal na assinatura, saldo no registro ou na conclusão do inventário.
E os impostos da operação?
São dois tributos distintos e ambos incidem: o ITCMD, estadual, sobre a transmissão por herança; e o ITBI, municipal, sobre a compra e venda ou sobre a cessão onerosa de direitos. Em Porto Alegre, o ITBI é recolhido junto à prefeitura antes do registro. Pode haver ainda imposto de renda sobre ganho de capital na venda, apurado conforme a legislação federal e o valor declarado dos bens.
Quando a venda é a decisão mais sensata
Alguns cenários se repetem: o imóvel está vazio e gerando IPTU e condomínio; nenhum herdeiro quer morar nele e todos precisam de liquidez; o valor do bem é a única forma de pagar o imposto da própria herança; ou os herdeiros moram em cidades diferentes e a manutenção compartilhada não se sustenta. Nesses casos, vender e dividir o dinheiro costuma resolver mais do que manter um condomínio forçado entre pessoas que não se entendem.
Se a família ainda está decidindo, vale ler também sobre o que acontece quando o imóvel nunca foi transferido para o nome dos herdeiros — situação que precisa ser resolvida antes de qualquer negociação.
Perguntas frequentes
- Posso vender só a minha parte na herança?
- Sim, mediante cessão de direitos hereditários por escritura pública, respeitado o direito de preferência dos demais herdeiros, previsto no artigo 1.795 do Código Civil. O que não é possível é vender um bem determinado como se ele já fosse exclusivamente seu antes da partilha.
- O comprador consegue financiamento em imóvel que está em inventário?
- Em regra, não antes da partilha registrada. Com alvará judicial autorizando a venda, alguns bancos aceitam, porque a escritura resultante é registrável. Na cessão de direitos hereditários, o financiamento normalmente não é concedido.
- É preciso que todos os herdeiros concordem com a venda?
- Para vender o imóvel inteiro, sim. Havendo divergência, o caminho é discutir no inventário judicial, onde o juiz pode autorizar a alienação quando ela atende ao interesse do espólio.
- O dinheiro da venda vai direto para os herdeiros?
- Nem sempre. No inventário judicial, é comum que o valor fique depositado em conta vinculada ao processo até a partilha, para garantir o pagamento de dívidas e tributos do espólio antes da divisão.
Sobre o autor
Rodrigues & Silva Advocacia atua em Porto Alegre desde 2013, com foco em família e sucessões, direito imobiliário e contratos. Os sócios Milena Silva (OAB/RS 83.791) e Vinícius Rodrigues (OAB/RS 81.097) respondem pelos casos do escritório. Conheça o escritório.
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