Imóvel de herança que nunca foi para o nome dos herdeiros: como resolver

Enquanto o imóvel permanecer registrado no nome de quem já faleceu, ele não pode ser vendido, financiado nem dado em garantia — e a solução é fazer o inventário de cada falecimento, na ordem cronológica, até que a matrícula chegue aos herdeiros atuais.

É uma situação corriqueira em Porto Alegre: a família mora há décadas no imóvel, paga IPTU, reforma, aluga, mas a matrícula ainda registra o nome de um avô ou bisavô. Do ponto de vista do Registro de Imóveis, o dono é aquele que consta na matrícula, e essa é a única prova de propriedade que vale, conforme o artigo 1.245 do Código Civil.

Por que o imóvel fica travado?

Herdar não transfere o registro automaticamente. Com o falecimento, os bens passam desde logo aos herdeiros — é o princípio da saisine, do artigo 1.784 do Código Civil —, mas essa transmissão precisa ser formalizada por escritura de inventário ou por formal de partilha e depois registrada. Sem esse registro, o herdeiro é dono no plano do direito e figura desconhecida no plano do cartório.

• Não é possível vender com escritura definitiva, porque quem consta como proprietário não pode comparecer.
• Banco nenhum financia a compra, porque não há garantia registrável.
• Não se consegue hipotecar nem usar o bem como caução.
• Não há como averbar construção, o que impede regularizar uma ampliação feita anos atrás.
• Um único herdeiro insatisfeito consegue travar qualquer negócio.

O que são inventários sucessivos?

Se o avô faleceu, depois o pai — que era herdeiro dele — também faleceu, é preciso resolver duas sucessões. Primeiro o inventário do avô, que transfere o imóvel aos filhos, entre eles o pai; depois o inventário do pai, que transfere a parte dele aos netos. Cada etapa tem sua declaração de ITCMD e seu custo. A ordem não é escolha: a cadeia registral só aceita registros encadeados.

Em muitas famílias, o mesmo procedimento pode ser instrumentalizado em um único ato quando todos os herdeiros são maiores, capazes e estão de acordo, com o cartório lavrando as escrituras em sequência no mesmo dia. Isso reduz o tempo, mas não elimina o imposto de cada transmissão.

E se um dos herdeiros não quer participar?

A via de cartório exige unanimidade. Sem ela, resta o inventário judicial: qualquer herdeiro pode requerer a abertura, e os demais são citados para se manifestar. Quem não comparece não impede o andamento — o juiz determina a partilha conforme a lei. É mais lento, mas é o caminho que existe quando falta acordo, e evita que o patrimônio fique parado por decisão de uma única pessoa.

Usucapião resolve?

Em algumas situações, sim. Quando uma pessoa ocupa o imóvel como dono, de forma mansa, pacífica e ininterrupta, pelo prazo previsto em lei, é possível adquirir a propriedade por usucapião — inclusive por via extrajudicial, no próprio Registro de Imóveis, desde que haja consenso e prova documental suficiente. Também existe a hipótese específica do artigo 1.240-A do Código Civil, entre ex-cônjuges ou ex-companheiros, com prazo mais curto.

O que não funciona é usar a usucapião como atalho para pular o imposto de uma herança consensual entre herdeiros que sempre se reconheceram como coproprietários. Nesse caso falta o requisito essencial: a posse exclusiva, com ânimo de dono, contra os demais. A escolha entre inventário e usucapião depende de fatos concretos, não de conveniência.

Como saber a real situação do imóvel?

1. 1.Peça a certidão de matrícula atualizada no Registro de Imóveis da circunscrição do bem — ela mostra o proprietário registrado e todos os ônus.
2. 2.Se não houver matrícula, verifique se o imóvel está em transcrição antiga ou se nunca foi registrado.
3. 3.Monte a árvore de falecimentos: quem morreu, quando e deixando quais herdeiros.
4. 4.Reúna certidões de óbito e de casamento de cada falecido da cadeia.
5. 5.Consulte a CENSEC para saber se algum deles deixou testamento.
6. 6.Verifique dívidas do imóvel: IPTU atrasado, condomínio e eventuais penhoras averbadas.

Quanto isso custa em imposto?

Cada transmissão causa mortis gera ITCMD, administrado no Rio Grande do Sul pela Receita Estadual, com base no valor dos bens apurado na avaliação estadual. Como as aberturas ocorreram fora do prazo legal de dois meses, a legislação estadual prevê acréscimo sobre o imposto devido, além de juros e correção. Antes de decidir qualquer coisa, vale simular o custo total das etapas — às vezes ele muda a estratégia da família sobre vender ou manter o bem.

Percentuais de acréscimo por atraso, alíquotas e isenções do ITCMD/RS são definidos em lei estadual e mudam — confirme os valores vigentes na Receita Estadual do RS.

Dá para vender antes de regularizar?

Existe a cessão de direitos hereditários, feita por escritura pública, em que os herdeiros transferem a terceiros a posição que ocupam na herança. É um instrumento válido, mas o comprador assume o encargo de concluir o inventário, e por isso o preço costuma refletir esse risco. Compradores com financiamento bancário, em regra, não aceitam essa forma. O tema é detalhado no artigo sobre vender imóvel durante o inventário.

Na prática, quanto mais gerações se acumulam, mais caro e demorado fica. Resolver a cadeia enquanto os herdeiros da geração seguinte ainda estão vivos e em acordo é o cenário mais simples que a família vai ter.

Para entender como o tema se aplica ao seu caso, veja a página sobre regularização de imóvel em Porto Alegre ou fale com o escritório.