Locação e despejo
Do contrato de aluguel à retomada do imóvel — com atuação tanto para quem aluga quanto para quem mora.
A locação urbana é regida pela Lei nº 8.245/1991, que trata de prazo, reajuste, garantias, obrigações de cada parte e das hipóteses de retomada do imóvel. Boa parte dos conflitos de aluguel não nasce de má-fé: nasce de um contrato genérico, sem vistoria de entrada, sem definição de quem paga o quê e sem regra clara para a saída.
O escritório atende os dois lados — nunca no mesmo caso. Para o proprietário que aluga um ou dois imóveis, o trabalho é montar o contrato certo e agir rápido quando o pagamento para. Para o inquilino, é evitar assinar cláusula abusiva e responder a cobranças que não lhe cabem.
Antes de qualquer ação, é feita uma conta simples: quanto se deve, quanto custa recuperar e quanto tempo isso leva. Em muitos casos, um acordo com desocupação em data certa e parcelamento do débito entrega mais resultado do que a discussão judicial completa.
Do lado do locador
- Redação do contrato com prazo, índice de reajuste, garantia e regras de devolução bem definidas.
- Vistoria de entrada documentada com fotos, anexada ao contrato — é ela que sustenta a cobrança de reparos no final.
- Notificação do inquilino inadimplente e negociação antes da via judicial.
- Ação de despejo por falta de pagamento, cumulada com cobrança dos aluguéis e encargos vencidos.
- Despejo por descumprimento contratual, uso indevido do imóvel ou término do prazo.
- Execução da garantia: acionamento do fiador, uso da caução ou do seguro-fiança contratado.
Do lado do inquilino
- Leitura do contrato antes de assinar, com atenção a multa, reajuste, garantia e responsabilidade por reparos.
- Defesa em ação de despejo, inclusive com purgação da mora dentro do prazo legal.
- Discussão de cobranças indevidas: encargos que cabem ao proprietário, taxas de condomínio extraordinárias e reajustes fora do índice contratado.
- Devolução do imóvel com vistoria final e acerto do que é desgaste natural e do que é dano.
- Saída antecipada com multa proporcional ao tempo restante, como prevê a lei.
- Pedido de reparos estruturais que competem ao locador e comprometem o uso do imóvel.
A redação do contrato é tratada junto com a área de contratos, e a cobrança dos valores vencidos segue pelo caminho da cobrança e execução. Imóvel alugado que integra herança envolve também o inventário, porque os aluguéis passam a pertencer ao espólio.
Perguntas frequentes
- Em quanto tempo sai um despejo?
- Não há prazo garantido: depende da vara, da citação do inquilino e da defesa apresentada. A Lei nº 8.245/1991 prevê hipóteses em que o juiz pode conceder liminar para desocupação em 15 dias, mediante caução, como na falta de pagamento com contrato sem garantia e no término do prazo da locação para temporada.
- O inquilino pode evitar o despejo pagando?
- Sim. A lei permite a purgação da mora: dentro do prazo da contestação, o inquilino deposita aluguéis, encargos, multa, juros e custas e o despejo por falta de pagamento deixa de prosseguir. Essa possibilidade tem limite de repetição previsto na própria lei.
- Posso pedir o imóvel de volta antes do fim do contrato?
- Durante o prazo determinado, o locador só retoma o imóvel nas hipóteses previstas na lei ou no contrato, como descumprimento pelo inquilino. Encerrado o prazo e mantida a locação por tempo indeterminado, cabe a denúncia com aviso de 30 dias.
- Quem paga por benfeitorias e pintura?
- Benfeitorias necessárias são indenizáveis e as úteis dependem de autorização escrita, salvo cláusula em contrário — motivo pelo qual esse ponto é sempre negociado no contrato. Já os reparos por desgaste anormal e a devolução no estado da entrada dependem da vistoria inicial, e é ela que evita a discussão no final.
- Fiador continua responsável depois do fim do prazo?
- Em regra sim, se o contrato prevê a responsabilidade até a efetiva devolução das chaves, entendimento consolidado nos tribunais. O fiador pode se exonerar na prorrogação por tempo indeterminado, mediante notificação, permanecendo obrigado por 120 dias após o aviso.
Traga o contrato e a situação atual
Com o contrato e o histórico de pagamentos, é possível indicar o caminho e o prazo provável.